زخور: زيادة بدلات الإيجارات غير السكنية خيالية.. والمطلوب الطعن أمام "الدستوري"

طالب المحامي أديب زخور و"تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الإيجارات" مع مجموعة كبيرة من المحامين في بيان، ب"إعادة التوازن إلى قانون الايجارات غير السكني الذي صدق عليه مجلس النواب يوم الجمعة الفائت، في جلسة يفترض أن تكون مخصصة لانتخاب رئيس الجمهورية، الذي له صلاحية التوقيع على القوانين أو الطعن بها امام المجلس الدستوري او ردّها الى المجلس النيابي لاعادة درسها وتعديلها".

وسأل البيان: "من يأخذ صلاحيات رئيس الجمهورية، هل رئيس الحكومة منفردا أو مع الوزراء؟ وبأي أغلبية؟ هل يحق لهم أخذ هذه الصلاحية، وهم أنفسهم أو قسم كبير صادق على المخالفات في جلسة التشريع؟ هل ستتم ممارسة هذه الخيارات المعطاة لرئيس الجمهورية للطعن ولتعديل قانون الايجارات غير السكني وتصحيحه، في ظلّ الجمع بين سلطة التشريع والتنفيذ وأخذ صلاحيات رئيس الجمهورية؟ وهل هي مطابقة او مخالفة للدستور المعلق".

وقال: "لقد أعاد زخور والتجمع التذكير بمطالبهما بتصحيح قانون الإيجارات غير السكنية، وأكدا أن ما صدر ليس بجديد. كنا وجهنا كتابا في أيلول من عام 2022، وطالبنا بموجبه رئيس مجلس النواب نبيه بري بتصويب الأخطاء الجسيمة في المشروع قبل عرضه على الجمعية العامة. كما شددنا حينها على ضرورة صياغة ومراجعة شاملة لكل مواد القانون، مع تأكيد تناقضه مع الدستور وقانون المؤسسة التجارية 11/67 وغيرها من القوانين والحقوق المكتسبة".

وأشار إلى أن "الزيادات مبالغ فيها، تلزم الكثيرين تسليم المأجور إلى المالك منذ اليوم الأول"، لافتا إلى أن "مقولة التمديد 4 سنوات غير دقيقة"، وقال: "إن زيادة بدلات الإيجار 8 في المئة من القيمة البيعية للمأجور خيالية وتقدر بآلاف الدولارات. إذا كانت قيمة المأجور البيعية على سبيل المثال 200 ألف دولار فتكون الزيادة 16 ألف دولار سنويا، فلن يتمكن معظم شاغلي هذه الاقسام من دفعها ولو تصاعديا، وسيسلمون المفاتيح إما أول سنة وإما في السنوات التالية".

وأوضح أن "خيار التمديد من سنتين إلى 4 سنوات نظريا"، شارحا أن "التمديد ليس ل4 سنوات حكما، فقد يصل إلى سنتين فقط"، وقال: "لقد أعطى القانون الحق للمالك حصرا من دون المستأجر، في المادة 3 من قانون الايجارات الحالي، إما عدم قبض زيادة بدلات الايجار وتعيين بدل المثل واخراج المستاجر في نهاية السنة الثانية، واما ممارسة خيار زيادة البدلات عبر التقدم امام قاضي الايجارات لتحديد الزيادات. وعندها تترتب الزيادة والتمديد إلى أربع سنوات مع اعطاء المالك حصرا ممارسة هذا الخيار الذي يناسبه. وقد يكون وضع المشرع تمييزا في ممارسة حق الخيار الذي سيؤدي في نهاية السنة الاولى او الثانية او التالية الى ترك المأجور طوعا او كرها من دون تعويض، هذا اذا سلمنا جدلا ان المستأجر استطاع دفع الزيادة المنصوص عليها في المادة 4 من القانون التي تصل الى 8% من القيمة البيعية للمأجور".

أضاف: "ليس صحيحا ان التمديد التعجيزي هو 4 سنوات، فهذا اذا استطاع المستاجر دفع أتعاب هذه الاجراءات للمحامين وللخبراء والمحاكم، وبعدها زيادات بدلات الايجار تصاعديا لتصل إلى ٨% من قيمة المأجور".

وأشار إلى أن "بدلات الايجار يجب ألا تتخطى ال1% و3%، بدلا من 8%"، معتبرا أن "طريقة احتسابها تصاعديا هو تعجيزي".

وقال: "إن الزيادات المرتفعة على بدلات الإيجار تصل إلى ٨% من قيمة المأجور، وهي لا تتناسب أبدا مع الواقع، إذ يجب ألا يتعدى ال١ و٣% من القيمة البيعية للمأجور، كما ذكرت، وهذا ما يتم التداول به في سياق بدلات الايجار الحرة في الأماكن ذاتها بسبب تدني سعر النقد الوطني وارتفاع سعر الدولار، بحسب المنطقة".

واكد أن "زيادة بدلات الإيجار تهدد الأماكن التجارية والمهن الحرة والحرفية الصغيرة والمتوسطة، في ظل الظروف الاقتصادية والمالية الصعبة في لبنان"، موضحا أن "هذا الأمر سيتسبب بإقفال مؤسستهم وصرف موظفيهم أو أفراد عائلاتهم، الذين يعملون معهم. كما ستؤدي إلى الاقفال الطوعي وتسليم المأجور منذ اليوم الاول الى المالك للعجز عن دفع الزيادات".

وقال: "لو تم رفع الإيجار تدريجيا ٢٥% في السنة الأولى، و٥٠% في السنة الثانية، و100% في السنة الثالثة والرابعة منأصل ال 8% من قيمة المأجور، كما هو منصوص عليه في المادة 6 من القانون، سواء اتبع تحديد بدل المثل رضاء ام قضاء بواسطة قاضي الايجارات، لانها زيادات مبالغ فيها جداً، ولا يمكن مساواتها بالمراكز التجارية والمصارف والمؤسسات الكبيرة.************

وأشار إلى أن "هناك مبالغة في تحديد بدل الزيادة والمثل ب8% من قيمة المأجور"، وقال: "لا تتعدى بدلات الايجار في اكبر المدن الـ2 و4 في المئة، وفي الحالات الطبيعية وفي ظل استقرار الاقتصاد في البلاد، وما يحصب غير مطابق للواقع اللبناني لبدلات الايجار لذات الاماكن".

وتناول موضوع "الاخلاء من دون تعويض لأصحاب الاماكن غير السكنية"، وقال: "جاء القانون ليزيل حق التعويض المكرس منذ عشرات السنوات، ودفعوا اصحابها الخلوات بقيمة الشقة او المحل المستأجر، ليحلوا مكان المستأجر القديم وحفظ لهم قانون الايجارات وقانون المؤسسة التجارية 11/67 حق التعويض والتنازل، ولا يمكن لاي طرف اخر التدخل لفسخ العقد الذي على اساسه تم التعاقد وانشئت الحقوق. وبالتالي، ان التحدث عن تعويض رمزي عند الاسترداد للهدم يبقى رمزيا، وليس بحاجة للمالك ان يمارسه نظراً للزيادات الخيالية ولامكان الاسترداد خلال سنتين، كما بينا".

وأشار إلى أن "المستأجرين في عدد كبير من الاماكن غير السكنية من محلات تجارية ومكاتب مهن حرة وحرفية وغيرها دفعوا تعويضات كبيرة منذ سنوات بلغت أكثر من نصف ثمن المأجور لاستئجار هذه الامكنة والحلول مكان المستأجر القديم، اضافة الى تضاعف بدل ايجار اماكنهم. أما الأن بعد هذه الزيادات الخيالية فسيجبرون على ترك الاماكن لتعذر تسديد الزيادات على البدلات المرتفعة والمبالغ فيها 8% من قيمة المأجور، بعد تكبدهم دفع مبالغ طائلة من التعويضات ومضاعفة بدلات الايجار، ولم يذكر القانون التعويض عليهم".

وشرح البيان "المادة 12"، معتبرا أنها "مستنسخة ولا فائدة من تطبيقها"، وقال: "إن الخطأ الاكبر في ايراد المادة 12 في القانون الجديد، الذي نقل عن القوانين القديمة ويجيز للمالك مضاعفة بدلات الايجار بالليرة اللبنانية التي تتعارض مع التخمين والزيادات على بدلات الايجار المذكورة في المادة 3و6 من القانون الجديد والتي تصل تباعا إلى 8% من قيمة المأجور"، وقال: "كانت المادة 12 الجديدة موضوعة سابقا للتعويض على المالك بالليرة وما زالت في بعض الحالات. والآن، تتعارض مع المواد التي ترعى الزيادات المبالغ فيها، وأصبحت لاغية ضمنا".

وأشار إلى أن "الاخطر ان القانون الجديد لم يجد آلية للتعويض ولحل مسألة اعطاء الحلول لاستمرار المؤسسة التجارية التي تم التنازل عنها واعطاؤها ضمن الادارة الحرة، والتي يستمر المستثمر بدفع الايجار القديم المتفق عليه، بينما صاحب المؤسسة تزاد عليه بدلات أكثر من الواقع، وقد يكون الاستثمار لأكثر من اربع سنوات، او قد يضطر المستأجر صاحب المؤسسة الى وقف الايجارة، وهذا مخالف لقانون المؤسسة التجارية ١١/٧٦ واستمراريتها ولم يحافظ على عناصر المؤسسة من حق الاسم التجاري والموقع والزبائن وغيرها، والتي تم حمايتها في قوانين الايجارات المتعاقبة التي على اساسها تم التعاقد والاستثمار".

وقال: "كما منع قانون الايجارات الجديد حق التنازل عن مكاتب المهن الحرة والحرفية بعد ان تمّ الاتفاق عليها صراحة عند بدء الايجارة ودفع المستأجرين تعويضات وصلت لنصف ثمن المأجور دون ان يوجد القانون تعويضاً لهم عن خسائرهم. أما أن يلحظ القانون التمديد ٤ سنوات تبقى وهمية، في ظل رفع البدلات الايجار الخيالي الذي لن يتمكن معظمهم من دفعها، إضافة الى ازالة التعويض للمستأجر في هذه الاماكن ومنع التنازل عن المأجور، فهذا يضرب باقي المواد، ولن يبقى الا القليل في اماكنهم غير السكنية اذا قدّر لهم دفع الزيادات المرتفعة وبالشروط الجديدة التعجيزية".

أضاف: "أصبحت المواد الباقية للاسترداد وغيرها لا تطبق كون معظم المستأجرين سيسلمون مفاتيح المأجور من اول يوم او في السنة اللاحقة بحسب قدرة كل مستأجر على تحمل الزيادات الخيالية وصرف الموظفين اذا وجدوا، وستشكل ضربة للاقتصاد اللبناني، في حال لم يتم تعديل القانون او الطعن به أمام المجلس الدستوري".

وتحدث عن "الاشتراك بتحمل كافة النفقات والاصلاحات المشتركة الكبيرة والصغيرة التي لوحدها قد لا يتمكن من دفعها"، وقال: "اضافة الى الزام المستأجر بهذه الاماكن، فالاشتراك بتحمل كافة النفقات والاصلاحات المشتركة الكبيرة والصغيرة التي لوحدها قد لا يتمكن من دفعها، بعكس الايجارات وفقاً لقانون الايجارات الحرّ، حيث لا يتحمل المستأجر هذه النفقات التعجيزية، وهذه المواد تجعل من القانون غير متوازن ومتكافىء علماً ان المجلس الدستوري بذاته اعلن ان هناك حالة اقتصادية ومالية استثنائية لتبرير التمديد للمجالس البلدية، والنيابية، والاسباب ذاتها تبرر التمديد للاماكن غير السكنية او اقلّه الالتزام بقراراته التي اوصاها في الطعون السابقة بقانون الايجارات بوجود الانهيار الاقتصادي والتي تضاعفت حالياً وأضيفت اليها استمرار حجز اموال المودعين وانهيار العملة اللبنانية وحالة الحرب على الحدود اللبنانية، وعلى اساسه يتوجب فرض الزيادات والتشريع ومراعاة الانسجام بين القوانين والواقع وعدم تضاربها وتعارضها".

وتناول "أزمة اللجوء والعمل غير الشرعي للمحلات والمتاجر والمؤسسات وتأثيرها تمهيداً لدور المطورين العقاريين"، وقال: "في ظل الازمة الاقتصادية والمالية وحالة الحرب ووجود اكثر من مليوني نازح ولاجىء سوري على الاراضي اللبنانية يعملون بطريقة غير قانونية ويشغلون المحلات التجارية والمؤسسات بطريقة مخالفة للقانون، ويضعون اللبناني كواجهة للتستر عن المخالفات، والتي تفاقم الازمة التي يعيشها اللبنانييون جميعا، سنرى محلات مقفلة لن تفتح أبوابها وسنرى أصحاب كافة المهن الصغيرة والمتوسطة ستقفل ابوابها منذ اليوم الاول لنشر القانون لعدم قدرتها على دفع بدلات الايجار الخيالية، اضافة الى إشغال الاجانب للكثير من هذه المحلات مستقبلا كما يحصل حالياً، وستؤدي الى تثبيت حالة التوطين والاستقرار نتيجة اصدار كذا قوانين غير مدروسة".

وأشار إلى أن "كل ذلك يمهد لهدم الابنية واقامة ابنية جديدة ومتطورة وناطحات سحاب قد تفرغ اكثر المدن من سكانها واخلاء هذه الاماكن غير السكنية دون تعويضات".

وعرض ل"دور النقابات وتجمعات التجار في تصحيح القانون مع المعنيين والطعن به في ظل الازمة الاقتصادية"، وقال: "المطلوب اليوم الوعي وتضافر الجهود من كل النقابات المعنية وتجمعات التجار، وبخاصة نقابة المحامين، وهي ام النقابات، والتي لها دور رقابي واعطاء الرأي القانوني بكل القوانين والتشريعات، لا سيما اعطاء الراي الصائب لتصحيح قانون الايجارات غير السكني الجديد وتصويبه مع النواب المعنيين وتصحيحه، وفقا للاصول وضمن المهل القانونية، وفي ظل الازمة الاقتصادية والمالية التي يعاني منها جميع اللبنانيين، وحال الحرب ووجود اكثر من مليوني نازح ولاجىء سوري على الاراضي اللبنانية التي تفاقم الازمة التي يعيشها اللبنانييون جميعا".

وأعلن أن "هذا القانون سيتسبب بإقفال مكاتب المحامين والمهن الحرة وبالاضرار بها مباشرة"، وقال: "إن مكاتب المهن الحرة، وبخاصة مكاتب المحامين دفعت الخلو للتمكن من اشغال مكاتبها، وما زالت مقفلة منذ اكثر من ٤ سنوات مع غيرها من المهن التي تعاني بسبب الازمة الاقتصادية والمالية".

وقال: "هذه الضربة ستكون ضربة موجعة على الجميع، إذ لن يستطيعوا تسديد هذه الزيادات الخيالية، اضافة إلى اخلائهم الطوعي أو القانوني من دون التعويض عليهم ما دفعوه من خلوات، علما ان النقابة اعطت سلفات للمحامين من اجل الإستثمار في المكاتب ودفعوا خلوا وصل إلى نصف ثمن الشقة او أكثر من اجل ضمان استمراريتهم التي ضمنتها قوانين الايجارات المتعاقبة والتي على اساسها تمّ التعاقد".

وطالب ب"زيادات على بدلات الايجار تتطابق مع الواقع المعيشي والمحافظة على حق التعويض والتنازل"، وقال: "نحن مع اقرار زيادات تتطابق مع الواقع المعيشي مع المحافظة على حق التعويض وحق التنازل عن الاماكن غير السكنية ومكاتب المهن الحرة والحرفية ولا يمكن مخالفة قانون المؤسسة التجارية 11/67 ولا الحقوق المكتسبة التي على اساسها تمّ التعاقد، ومن غير المنطقي والقانوني والدستوري الانتقال الى تشريع يضرب اسس المؤسسة التجارية والحقوق المكتسبة في الاماكن غير السكنية من مكاتب المهن الحرة والحرفية، بخاصة مراعاة مكاتب المحامين بسبب اقفال مكاتبهم باستمرار منذ ١٧ تشرين ٢٠١٩وامتدت الى معظم القطاعات بمعظمها، والتي أصبح أصحابوها من دون اي دخل او مداخيل محدودة منذ ذلك الحين، وبالتالي يجب ايجاد حلّ لجميع هذه الاشكاليات وضمان الحقوق كافة، مع التحفظ على المواد بعد نشرها في الجريدة الرسمية".

وختم: "اذا لم تتحرك تجمعات التجار والنقابات، وعلى رأسها نقابة المحامين لإعادة التوازن الى قانون الايجارات غير السكني والطعن به امام المجلس الدستوري، وفقا للأصول، فلن تكون هناك امكانية لتصحيح الاخطاء او تصويبها".